已经四年没有走进银行大门的SOHO中国董事长潘石屹，最近开始与银行密切接触，目前已经初步取得中信实业和民生两家银行授信。

而在这种转变的背后则是转型和拿地。由于住宅产品利润降低，因此SOHO中国将退出住宅开发市场，专心从事商业地产开发。而且会自己持有部分物业，不再沿袭以往全部出售路线。


“两个80%”和“一二三法则”


潘石屹在解释SOHO中国这一战略性转型时用了“两个80%”和“一二三法则”来说明：“两个80%”即过去三年里，购买SOHO中国产品的客户80%是投资者；SOHO中国产品的承租者80%是活跃的小型公司和商家。


“一二三法则”，即SOHO中国开发项目中10%的商业面积，产生了20%的销售额，贡献了30%的利润；对SOHO中国的投资客户也一样，投资商业的客户回报率依次高于投资写字楼和公寓的客户。因此SOHO中国从高档住宅以及SOHO产品转向市中心区域的商业产品开发，是市场的选择。


此外，他还认为北京市场上的写字楼和商用物业仍然稀缺，空置率只是局部区域出现的个别现象。不过，有“商业鬼才”的老潘真实想法岂能如此简单？细究之下，他坦言，北京住宅市场有太多不确定性。政府将来一定会拿出大量资金建经济适用房，住宅产品竞争会愈发激烈。随着二手房市场的进一步完善成熟，会使空置房释放出来，也可能导致一手房市场降温。


而“眼红”业主的高额回报则促使他作出“增加自持物业”的抉择。增加持有物业会在无形中加剧资金链压力，这也许正是他接触银行的初衷。


中原地产总经理李文杰分析认为，过去大开发商只是单纯地重复拿地-开发-出售的过程，但现在开始都会逐渐增加持有商业地产。这种行为有两个原因，一个是开发商想要形成持续经营的能力，另一个原因是商业地产的回报的确很高。这会是一种必然趋势，据了解，目前首创、合生创展都有意往这个方面发展。


拿地只拿CBD


“SOHO中国是北京最大的房地产开发商！”刚刚休完假回国的SOHO中国董事长潘石屹毫不谦逊，在采访中一直把这句话挂在嘴边。用以支撑这一理论的依据则是连续三年在北京销售额第一。尽管他开发的项目连CBD的范围都没有超出，仅仅圈在国贸1000米范围内。


而潘石屹想要贷款的另一个动因则是拿地。在去年未有一块地入账的潘石屹看中了吉普车厂地块，而业内对这块地的估价预计在人民币40亿元以上，只有借助银行才能负担得起。不过可惜的是目前这块地仍未放出，国土资源部更有将此地分割挂牌的可能性。


潘石屹看中的另外三块地也全部在CBD范围之内，其中，中服大厦附近20多万平方米地块即将入市。潘石屹表示今年只要拿下这四块地中的一块就可以。而具体用来做什么项目要等地拿到视情况而定，写字楼或商业，但不会做酒店。看来，潘石屹今年要为拿地全力以赴，否则将面临断炊危机。也许正因为如此，他才放出话来，烂尾楼或收购小公司以取得土地都可以考虑。


北京师范大学房地产研究中心主任董藩认为，今年城市土地控制会出现“紧中有松”迹象。不过，再放量CBD的土地终究是有限的，一旦CBD的土地开发殆尽，潘石屹将带领SOHO中国何去何从？这将是潘石屹必须要面对和思考的问题。

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