今典集团董事长 张宝全
今年是做地产最轻松的一年
[b]搜房网：[/b]各位网友大家好，这一年又将过去了，在过去的365天里，有一些事情让我们记忆非常深刻，张总最难忘的事情是什么？
今典集团董事长 
张宝全：从地产角度来说，和以前有一些不同，以前确实比较辛苦比较累，总有这样的事情和那样的问题，但是突然发现今年是做地产最轻松的一年。我觉得和8.31有关，去年的8.31对地产的影响很大，8.31给中国地产带来的结果是把房地产从关系的游戏转向一个资本的游戏，以前在没有8.31之前土地必须要招拍挂，当然也包括我和他谈一块地，在不到最后签字的时候几乎不能确定这个项目可以做，所以我想在8.31以后变成的资本的游戏就非常简单了，会遵循市场的规律，我拿的地就考虑一下，对地的设计者，可以说从规划，到户型，设计从小区的定位，目标人群的定位，或者说产品想表达一些什么东西，2005年地产界的轻松是我最大的感受。


个人方面我觉得地产是轻松了，从整个工作的强度来说倒不轻松，因为我们的地在中国全面铺开，所以我觉得今年从工作角度今年我的数字院线被迅速的批准运营这是我很难忘的事情，这和国家的政策有关，去年国家开放的电影的拍摄，今年又把院线的投资开放了，所以我觉得机遇很好，房地产机遇也很好，如果不是机遇的话，现在再做房地产不要说十年可能说二十年也做不到现在的程度，现在做电影可能也会给我带来机会。
房地产学术界出现嬉皮士 学术的堕落伴着职业操守的堕落
搜房网：今年对您影响最大的事情是什么？
张宝全：应当是较好的中国地产，包括从政府角度来说，政府是可以有自信表扬自己的。把中国的房价控制在没有超出中国经济增长的幅度，可以说是很不容易的，因为中国房地产以前没有地产市场，当地产市场形成的时候有这么大的需求，在这么高的需求情况下，房价控制在这样的状态我真的认为政府宏观调控是非常成功的。
但今年有一些现象我不得不说，不仅是我站在发展商的角度，2005年有一些现象把地产的娱乐化向学术界转移，这不是市场的进步也不是国家在产业上的进步，也不是行业的道德水平上的进步，而是出现的学术的嬉皮士，某些所谓经济学家在不注重证据、没有科学分析等情况之下，对市场这方面随意性的娱乐化的表述。我觉得影响了中国的政府，影响了我的企业，也影响了我们的市场，所以这个事情倒是值得重视的。
比方说在02年的时候，有些经济学家对中国的地产提了一些意见，但是那些言论我是很尊重的，他们有经济学家的良心道德和责任，他们从大家惯用的公式中按照西方的逻辑推理，得出房增长已经到了一个发展的危险的边缘，他作为经济学家应当预示这个市场，警示这个市场，他还是站在学术的良心道德的角度，只不过后来被媒体扩大化了，本来是人家提出的警示现在变成的一种结论，但是我们还是能感受到经济学家的社会责任和职业操守良知。而2005这一轮的学术界我们看不见这些东西和学者的良心道德，如果学术界像商人一样用娱乐的方式来推销自己是很危险的，2005年中国已经为此付出了一定的代价，2006年也会显示出来，这个方面我们发现不是这样，这是在2005年是我比较困惑的事情，也是我到目前为止不得不说的事情，不仅仅是我是地产商。
上海的城市价值的提高带来了市场的变化
这些对我的工作倒没有什么影响，我们的项目还是很顺利，但是我们的市场都被一些不清晰的可能性在困扰，甚至于政策等等方面的影响使正常的市场不能正常的发展，这点对我们有些出动，比如说上海，房价一下子涨得比较大，上海不同于其他的城市，第二作为我们的专家应当了解上海的市场究竟哪些市场的要素发生了变化，上海由于正在成为亚洲的经济城市，上海的城市价值的提高带来的市场的变化，上海是亚洲的经济城市，解放以后包括朝鲜战争使经济城市转到了东京，后来又转移到香港，中国加入WTO以后，所以我觉得这中心城市又回归到上海，我发现这个市场发生变化一定是供需发生了变化，上海成为亚洲的经济城市，上海的商业物业和居住物业带来一批新的消费，这个消费可能是世界500强，他们进来以后对上海的房价和物业带来很大的变化，在市场的初期大家都不清楚的情况下会带来投机，如果我们这样认识的话我们就可以知道问题的症结在哪里。这样可以使地产的市场稳步的发展，同时政府也可以考虑中低收入者不受太大的冲击，进一步的对上海的城市考虑强化福利或者说救助的政策等等。而不是简单地把上海和其他市场一样对待，全国的其他城市不可能发生上海这样的情况，北京也不可能发生，因为北京不可能在这一轮经济潮流中成为世界经济的中心。
搜房网：您觉得上海房价的变动主要是因为受这一轮世界经济中心变化的影响，是吗？
张宝全：是的。比如说好的地段楼不可能卖十年、二十年，当世界500强进入上海的时候一定需要十年、二十年，他们有需要物业，他们有可能先下手，先掏钱买下来，他们知道后来有很多强者都要进来，这就使他未来的预期和投资的风险降低，甚至于是投资获利的很好的机会，所以当市场开放的时候，市场会有它的一种敏感，这种敏感我们应当关注它，这种敏感很可能是这个城市的市场发展的脉络，这个脉络理清的话我们就能知道  
我们应该做什么？
搜房网：您觉得对今年房地产影响最大的是什么？
张宝全：我认为最重要的要素是这一点，中国国内城市的经济市场是一样的，不仅世界500强进入上海，中国的大的企业也会把上海作为一个和世界经济对接的重要的阵地，他们也会看重上海，加快进入上海的步伐。所以这些都可能构成了上海的特殊性，这这样的情况下，我们怎么对待和处理我们需要理性，这样的分析应当是我们经济学家来做的，但是现在我们发现他们根本没有研究，也没有做，就说上海的朋友给我打电话了，说现在的房价涨了多少倍，我认为房子要降，这就是专家运用了自己的光环做了老百姓做的事情，实际上我们发现，还不如一个地产商有责任心，比如说我作出判断的时候会发现很多的状况，而这些学术界人是堕落的，学术的堕落，也是我们学术界，职业操守的堕落。
今年是我的本命年 我却认为过得很好
搜房网：今年您最欣慰的事情是什么？
张宝全：今年是我的本命年，大家都认为本命年会不会不好，我认为很好，今年发生了很多很惊的事情，比如优地说今年一年不到发生了三难，每一次难之后都没有险，不仅没有险而且加快的进程，结果比当初的想象更好，地产也是一样，大家都认为政策变化，市场变化会不会有很大的影响，确实今年也没有很多的影响，比如说苹果派鉴定到证明开发等等，也很顺利。要说欣慰的话我最满意的事情是今年的苹果派的户型设计，可以这么说，苹果派这是我在城市建设规划中是我做的最好的，苹果派从户型和外力面可能是我做的地产项目中最好的，房地产的所谓的定位营销也好，根本就是在设计，苹果社区改户型的时候我改了76稿，苹果派改了30几稿。另外苹果派的外力面王辉的设计非常富有想象，很多的设计师只有概念，但是无法实践，但是王辉建设师在这一点上我非常欣赏他，他不仅有很好的灵感，最终能把感觉变成现实，所过苹果派的外力面有很多的不同。当蔓延不到的时候，钢隔板会有线条，会有丰富的变化，所以我觉得这种手法的运用在北京我看还是第一次的，这个会给小区带来很好的自然和运动的感觉。
搜房网：您觉得有没有特别遗憾的事情？
张宝全：可能是学术嬉皮士的学术娱乐化，甚至于中国政府明明对中国房地产控制得不错，最后感觉控制得不好，这一点很遗憾。
我今年最欣慰的事情是在一次高尔夫球赛中打出了84杆
搜房网：您个人有没有特别欣慰的事情？
张宝全：个人欣慰的事情高尔夫球今年在一次比赛中打出84杆，这是我打高尔夫球最好的事情。第二个我们红树林酒店在上个月营业额突破一千万，这个是我觉得很欣慰的事情，另外一点是我们的影院院线在今年年初我的计划中应当在民年的六月在全国运营，但是今年11月份我们国家就批准运营，整整提前的半年，最重要的是影院战胜日本的根本的法宝，这样也加快了半年，因为中国的主要优势就是时间优势，必须要充分利用自己现在产业化，使自己迅速的占领市场，扩大自己，这也是我很欣慰的事情。
搜房网：大家都说要集中精力做一件事情，您现在是在两个拳头出击，这样会不会有一些不便？
张宝全：我认为要坚持经营自己的长处，所以很多人觉得我是做地产的，同样做EVD，做影院，这样的话就觉得我的精力总是再分配。但是回过头看的人的时候是风马牛很相及的，我不仅是学电影导演的，还学过无线电，包括当过编剧导演，作词作曲，从艺术、到技术到市场都干过的，都干的不错，都熟悉了解的，大约比我再好的也非常少，所以为什么在这个行业上从优地基础的发现，到中国数字电影的研发，到中国电影的产业的启动，因为电影市场就是在我们终端放映市场，如果说我们的放映市场没有的话，没有地方卖电影票。电影就没有交换的地方，所以我们的研发价格是国外的1/10，使中国的影院投资很低，现在只需要50万人民币就这一盖一个电影院，所以电影的投资情况，我想这些都正在成为事实。
搜房网：您对EVD方面研究也是很深刻的，您对住交会的印象是怎么样的？
张宝全：住交会会在随着中国房地产市场成熟的过程中它也在成熟，住交会是商务房地产占展会，虽然是房地产行业上下游之间的一次展示，不仅展示上下游的技术产品，其实也是上下游之间的交易比如说我有最好的技术，最好的设备，所以从这个里面从今年的住交会商务的特征越来越明显。前几年是发展为主，在那个时候房地产市场还没有很成熟的情况下，大家需要横向的交流获取经验，目的是大家能够获得有利的借鉴和分享的东西，地产商是主体，现在开始地产商的主体发生变化，地产商是产业链构成的主体，针对地产商作为一种上午的展示目的是把我们现在最新的技术，观念最终通过地产商的选择进入我们的城市，我们的建筑，改善我们的生活，包括最重要的是城市对环保，能源有一种新的认识，因为中国有世界1/6强的人口，但是中国并不是能源大国。在30年当中中国能否像说到全国1/6能源的石油，不考虑的话会给我们未来的城市带来新的痛苦。
我的太太王秋阳她达到了自己的想要的生活方式，而我做不到
张宝全：您是房产界的名人，大家对您个人也非常关注，您的太太王秋阳也非常感兴趣，她在生活工作上也是非常强势的人，你们俩的在一起的时候您是什么感受呢？
张宝全：他们今天刚刚走完南极点之后，对中国是非常有意义的，全世界完成7＋2探险，只有5个人，世界上总共只有8个人，其中3个是中国人，王秋阳是第一个女性。我想每一个人都有自己的生活方式和态度，我们必须要思考一个问题，我们是工作为了生活，还是生活为了工作，过去大部分是生活为了工作，或者为了工作去改变自己，当我们开始具有一定的自由的时候，我们做什么样的选择？那么最好的状态是工作是为了生活，所谓的生活就是你的行为方式，怎么样吃饭，怎么样玩，怎么样工作，王秋阳无疑在这方面可以说是算一个先知先觉者，能够按照自己的爱好和个性和自己的价值观改变自己，调整自己，达到自己的想要的生活方式，我觉得我做不到。如果我爱人做到的话我想对我们今典集团的发展是有影响的。
但我现在还不能做到工作为了生活，总体来说更多的是生活考虑要工作，但王并不是对工作不考虑，正因为我们俩有很很大的不同，我对工程绿地感兴趣，对发现一样东西，或者把发现变成现实，对这个有热情，或者说在基因里面有这样的一种东西，当你发现以后也特别执著在执著的时候也非常痛苦，这是大量的时间和精力。而王更对坚守阵地感兴趣，这样的话就很好，可以互补，也不至于孤军奋斗，或者说粮草跟不上，这样我们既不会一个层面上冲突，而在不同的层面上互相支持，每个人都有自己的生活态度和生活方式，相互的尊重，相互的选择，其实这也是生活中一个基本的东西。所以从表象来看，就好象风马牛不相及，其实是在没有冲突的情况下，能够有一种非常个性化的不同的表现和表达甚至于表演，这其实都是我们未来的新生活所需要的或者说未来的人群所希望实现的。
搜房网：你们俩有没有什么矛盾？
张宝全：矛盾人人会有的，最重要的是无论是工作生活这么多年了，在各方面达到的默契，一个人不可能改变一个人，只能是适应一个人，当适应一个人的时候矛盾和冲突就不会很大，另外一点会比较理性比较正常，往往年轻人相互理解比较少，适应能力不是很高，很容易为一个观点和一件事带来非常不一样的结果，这些结果都有可能导致分裂，导致冲突等等。
搜房网：是呀，这也是对我们年轻人很好的一个借签和教育。咱们今天谈的这么多，基于您对05年这些难忘、遗憾和欣慰的感觉，06年有什么预期吗？
张宝全：05年是我的本命年，我感觉挺好的，06年我相信我感觉也会很好，第一在地产方面我们集团的整个投资来说，70％的投资资金在地产，我想正因为地产831以后，已经有关系游戏专项资本游戏的内容，一直往下退役地产市场越来越城市，成熟的市场差异化很小，不均衡很小，这样的话反而稳定星会很高，就算出现新的问题和情况的时候行业自身的完善调整能力克服和改变的能力会很强，尽管有差异化很大的因素进入的时候也能使行业保持稳定的状态。
06年依然会很好，市场可能比05年更热闹一些，中国需求依然很旺盛，包括05年学术娱乐化造成的未来市场的不确定，使一些人持币待购，有需求，所以他在观望，所以我想通过05年的持币待购，未来的预期会明朗化，不仅是刺激新的需求，也会使05年这样的形势迅速的转为有效需求，这些转入会扩大我们的需求市场，一定会对06年市场的总量房价有影响，06年我认为尽管有这样原因，房价依然是稳中无升，这不会因为这些因素的增加使房价有大的变化是不会的，成熟的市场就是稳定，所以说在中国经济高速增长的大背景下，中国房价是没有下降的理由和可能性的，如果大家一定要有利有和可能性的话中国的经济用在结构上，在其他方面发生了问题，如果不发生问题的话，中国经济的高速增长必然对国家的指数、房价指数一定是上扬的基本态势，政府的宏观调控其他方面能做的就是保持一个稳定状态的增长，而不是不稳定状态下的增长，和我们的经济发展的总的水平相等，这是良性的状态。
06年我在电影方面会有突飞猛进的进展
搜房网：您06年有什么计划？
张宝全：06年我可能有地产三个新的项目，06年在电影方面会有突飞猛进的变化，我们的影院到今年月底，明年会高速发展，每个电影会有专门的EVD专卖店，同时我们的数字影院由于是一个投资效率很高的东西，很可能成为民间的投资工具，投资这样的影院以后一定会考虑继续发展这样的影院，因为中国非常需要小型的，票价在五块十块这样的影院，这些东西会使目前电影贵族化的状态远离大众的状态得到彻底的改变，使电影重新成为生活的一部分。麦当劳的总裁说我不是卖汉堡包的，我是做房地产的，像我的数字影院也是有同样的概念，它既是电影，同时也是商业地产，而且在标准化的前提下才有可能作打，做的越大风险越小。因为地产这种产品是非常个性化的，和当地的人文，市场，收入水平，都有密切的关系，当这些不能好好把握的时候很有可能好的东西不能得到好的市场反应，但是电影院像超市麦当劳一样都有人群的需要，而且需要的规律基本上是相同的。
搜房网：谢谢网友，谢谢大家的关注。谢谢张总，我们今天的访谈到此结束。