大连土地稀缺，“三外”争执牛耳    半岛晨报 白炎 
地价与房价就好像“蛋与鸡”的关系，虽然到现在也没搞清楚到底是“地价决定房价，还是房价决定地价”，但土地日益稀少已不言而喻。而在本来土地资源就不是很丰富的大连，土地之“争”就更激烈，近些年来“三外”（外资、外地、外行）更蜂拥入连，争抢着分大连土地一杯羹。 
　　最近出让的土地多被“三外”拍得 

　　和北京、上海、深圳等一线城市相比，大连的房地产市场一直以来还都掌握在“自己人”的手中，但最近几年，尤其去年“三外”向大连房地产市场发起了火力不小的进攻，仅去年年末出让的六块土地中，就有四块被“三外”摘得。（2007）—25号地块，又称大医地块，拟建建筑面积约496,230平方米，为大和房屋工业株式会社和大连大和中盛房地产有限公司两家企业联合竞得；（2007）—36号地块，又称警校地块，用地面积约9.78公顷，竞得人为大连中海地产有限公司；（2007）—38号地块，拟建筑面积约31,550平方米，为大连獐子岛建设投资有限公司竞得；（2007）—40号地块，建筑面积230平方米，竞得人为中国石油天然气股份有限公司。其中，拿到大医地块的大和中盛更是让业界叹为观止，而警校地块的20多轮竞价之争也让场内外的人大开眼界。 

　　从以往的例子看，凡是“三外”建的项目，没哪个卖的便宜，面对“三外”在大连“大口吃肉，大口喝酒”，有不少人又将大连房价一涨再涨由原来的“外地人抢了大连人的房”归咎于“三外”的出现。其中先行进入大连的万科自然替大家背了不少黑锅。其实，对于如何看待“三外”的问题，早有北大、清华的学者说：“三外”企业进入房地产市场，可以加强其竞争态势，提高房地产企业的经营水平、管理水平。对于行外企业来说，在资金方面，这些集团资金实力雄厚，可以把在其他市场上赚到的钱投到房地产行业，拓宽了房地产业的融资渠道；同时企业进出房地产行业，可以造成房地产市场人才的合理流动，整体上有利于房地产业的成熟发展。其实也还真是这么回事，追溯十几年，希望集团在做饲料、万达在做建筑、国美在做电器、鲁能在做能源，这些原本都不是做地产的，现在发展都不错，购房者们也都因能住上他们开发的地产项目而感身价倍增。 

　　洗牌在即装上土地为打硬仗 

　　经历过2007年的宏观政策调控后，面对2008年的楼市许多业内人士尤其是操盘手心中多少都有些惴惴不安，大公司如是，规模稍小一些的公司更是。无论是国内那些乐于放炮的开发商，还是熟悉滨城市场的业内人士都不止一次提到过，2008年房地产市场将面临洗牌。 

　　2007年10月8日国土资源部下发《关于进一步加强土地供应调控的通知》，通知明确要优先安排用于解决城市低收入家庭住房困难的住房用地，廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地，其年度供应总量不得低于住宅供应总量的70%。 

　　许多开发商在看了该《通知》后，都不禁感叹以后再想拿地恐怕不易了，“如果能在未来三五年内拿到地，那么这地绝对可以看成是宝贝。” 大连世隆房地产开发有限公司总经理赵健男如是说，“按眼下国家的政策与大连的发展现状来看，以后的土地将是越来越珍贵。” 

　　如果不想被挤出局，就能打到一条壮大自己的路，有人总结出壮大自己的方法，即壮大就需要资金——融资就需要上市——上市就需要土地；全国工商联房地产商会会长聂梅生(聂梅生博客,聂梅生新闻,聂梅生说吧)在参加2007中国绿色人居地产大连峰会时也曾讲过“房地产商看明白了，就玩了命的上市，一上市就要装土地，一装土地就把土地的价格炒得飞高，房价自然随着增高。” 

　　诚然，这两年大连的土价毫不逊色于房价，尤其是今年中海拿的警校那块地。在赴北京观摩2007住交会时，就曾有外地上市房地产公司的相关负责人向记者表示，“很想把自己的房子盖到大连去，大连真的很美，但可惜大连的地太难拿，地价也比想像中高很多。” 许多全国知名的大开发商也都把大连做为进军东北的首站，裕景集团便是。相信大家选择大连并不只因为“大连真的很美”，而更多的是看好大连的发展前景，或者更直接点说，是看好了大连土地的投资回报率吧。 

　　“三外”入连亦需要合作 

　　面对可能洗牌房地产市场，面对来势凶凶的“三外”企业，大连本土的房地产开发商亦无需过于紧张，因为既然是“三外”企业，想在“外地”发展自然离不开与本土企业的合作，尤其是在拿地方面。 

首先，外资企业进入国内发展需要跟当地的发展商合作，以适应当地的政策和更好的对接当地政府。从去年171号文后至今，外资在国内房地产业的投资可谓是举步维艰，但毕竟外资基金或开发商还是国内开发商可以合作的重要伙伴之一，独资之路不易，合作之路还是不难的。其次，虽然南方的地产企业已经开始集体北伐，但房地产毕竟有其浓厚的地域性特色，想单枪匹马闯关东也并不容易，这点相信早些年进入大连的开发商自有体会。再来，更多的其他行业企业进入到了房地产行业当中。其中不少是被房地产开发的高回报吸引过来的传统行业企业，可不管他们原来做什么，有一点是共通——具有充足资本，相对缺乏经验。这正给了熟悉大连市场的本土开发商很大的合作机会。 

　　然而，面对种类繁多、特点不一的企业，如何寻找到适合自己的合作伙伴，是中小开发企业融资面临的主要难题。致胜法宝尚未寻到，但以下两点应该会有所帮助：同路、同族。同路，就是说大家的企业战略得匹配，不能你要做商业，我偏建住宅；区域选择上也要达成一致，要不就环渤海，要不就农村包围城市。同族，主要是说企业文化，两种不同的企业文化就好像两个不同的民族，相融是很难的；而同族也决定了大家在未来发展的判断和采用模式上是否一致。

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